¿Quieres vistas al mar sin el precio de Estados Unidos? Aquí te explicamos cómo comprar bienes raíces en México.

Estas pautas son cortesía de Damian Bassett de Coldwell Banker en Puerto Vallarta. Damian fue el agente que nos guió en la compra de Villa La Sirena en Boca de Tomatlán. México podría ser la única opción para esa propiedad con vista al mar, dados los precios exorbitantes de Estados Unidos. El proceso puede ser algo tedioso, por lo que conviene contar con una firma con un buen agente como Damian, un abogado interno y una buena firma de fideicomiso.

Damian Bassett of Coldwell Banker in Puerto Vallarta

Damian nació en Collingwood, Ontario, Canadá. Estudió Ciencias Políticas en la Universidad Laurentian, lo que lo llevó a Columbia Británica, donde adquirió sus primeros conocimientos sobre desarrollo inmobiliario y ventas de viviendas residenciales y vacacionales en la Costa del Sol. Fue una experiencia maravillosa que reveló su talento natural para las ventas.

Poco después, a Damián le ofrecieron un puesto como gerente general de una nueva y prometedora cadena de tiendas minoristas en Ontario, Canadá. Era un entorno dinámico y una curva de aprendizaje totalmente diferente, donde las ventas, el consumo social y el crecimiento de la empresa eran de suma importancia. Damián ayudó a impulsar la cadena de tiendas durante ocho años. En ese lapso, comenzó a comprar y vender su propia mercancía, así como su casa. Fue entonces cuando Damián supo que si iba a vender algo, bien podría ser la mercancía más cara del mundo: bienes raíces. Damián se encontró ante un dilema personal. Amaba los bienes raíces, pero anhelaba desesperadamente mejorar su calidad de vida con un espíritu aventurero y desconocido. Estos fueron los eventos que finalmente lo llevaron a su destino final en Puerto Vallarta, México. Damián ahora es asociado de ventas en Coldwell Banker. Se asoció con su gran amigo y socio David Johnson, quienes se especializan en ayudar a ciudadanos canadienses y estadounidenses a tener una transición confiable y sin problemas a la compra de bienes raíces en México.

Existen lineamientos específicos para la compra de bienes raíces en México por parte de extranjeros. Existe un proceso, que a veces puede parecer redundante, y no hay atajos. Todas las compras para extranjeros se realizan mediante un fideicomiso establecido con un banco mexicano. El banco mexicano actúa como fiduciario en nombre del comprador extranjero, quien ostenta todos los derechos de propiedad. Lo mismo aplica para una empresa extranjera o mexicana; sin embargo, las implicaciones fiscales son mucho más estrictas.

¿Cómo pueden los extranjeros poseer bienes raíces en México?

El Artículo 27 de la Constitución Mexicana establece que los extranjeros no pueden poseer propiedades directamente dentro de los 100 kilómetros (62 millas) de las fronteras internacionales y 50 kilómetros (31 millas) de la costa. Esta ley se implementó por temor a invasiones extranjeras que pudieran amenazar la soberanía del país. Los no mexicanos pueden poseer directamente tierras rurales o urbanas en el interior de México sujeto a ciertas limitaciones en parcelas agrícolas específicas. Con el paso del tiempo, y a medida que el gobierno mexicano se ha dado cuenta de los beneficios de abrir estas atractivas áreas a la inversión extranjera, ha modificado esta restricción constitucional. Desde 1973, los extranjeros (no mexicanos) han podido comprar propiedades costeras y fronterizas a través de un Fideicomiso Bancario Mexicano, conocido como "Fideicomiso".

¿Qué es el fideicomiso y cómo funciona?

En esencia, es similar a un fideicomiso en la mayoría de los demás lugares del mundo: el fideicomiso es el vehículo que custodia la propiedad, el beneficiario es la persona que controla los derechos del fideicomiso y el fiduciario es la entidad que lo administra y supervisa. En este caso, solo los bancos mexicanos pueden actuar como fiduciarios (y varían en términos de servicio y eficiencia). Por lo tanto, usted, el comprador (o quien usted elija), se convierte en el beneficiario y la propiedad en sí misma se convierte en el objeto del fideicomiso.

De esta manera, el fideicomisario del banco tiene el título legal de la propiedad y el beneficiario del fideicomiso – usted, el comprador – disfruta de todos los derechos y privilegios de propiedad, incluido el uso y disfrute exclusivos.

El beneficiario tiene derecho a ocupar o alquilar la propiedad y puede transferirla a cualquier persona legalmente habilitada que designe. Los beneficiarios también pueden modificar su propiedad de acuerdo con las normas de zonificación locales.

Estos fideicomisos tienen una vigencia inicial de 50 años. Son renovables en cualquier momento o, al finalizar el período de 50 años, por una tarifa de solicitud (aprox. USD 1000) por períodos adicionales de 50 años, a perpetuidad. La propiedad también puede venderse a una persona legalmente autorizada para poseerla o a otro extranjero mediante una cesión del fideicomiso o un nuevo fideicomiso, en cualquier momento. Este proceso está diseñado para proteger los derechos de los extranjeros y garantizar la legalidad de las transacciones.

¿Qué es una Institución Fiduciaria?

En México, una Institución Fiduciaria es una institución bancaria autorizada para abrir cuentas fiduciarias y realizar operaciones fiduciarias en calidad de fiduciario. El fideicomiso, y no el fiduciario, es el titular legal del inmueble durante la vigencia del mismo. El fideicomisario también está facultado para ejercer los derechos y responsabilidades necesarios para el cumplimiento de los objetivos del contrato que crea el fideicomiso, en beneficio del beneficiario del fideicomiso.

¿Cómo se crean estos fideicomisos?

Para establecer un fideicomiso inmobiliario, cualquier banco en México cobrará una cuota anual por su mantenimiento, con un promedio de $450 a $550 dólares al año. El gobierno mexicano creó el sistema de fideicomisos específicamente para brindar a los extranjeros la seguridad de poseer una propiedad escriturada sin tener que modificar su Constitución de 1917. La ley mexicana de bienes raíces permite a los extranjeros adquirir bienes raíces residenciales ubicados en las zonas costeras y fronterizas de México a través de un fideicomiso. Un fideicomiso otorga los mismos derechos y obligaciones que si usted fuera el propietario directo de la propiedad. Alternativamente, los extranjeros también pueden adquirir la propiedad de bienes raíces no residenciales ubicados en las zonas costeras y fronterizas de México a través de una corporación mexicana. Al hacerlo, también estarán obligados a pagar el 16% de IVA sobre el valor mejorado de la propiedad (es decir, no el valor del terreno) al momento de la compra.

¿Son los bancos mexicanos las únicas instituciones que pueden constituir fideicomisos en nombre de inversionistas extranjeros? Sí, sin embargo, usted tiene derecho a elegir el banco que desee que constituya su fideicomiso. El fideicomiso no es un activo del banco. Los fideicomisos también permiten a los inversionistas extranjeros participar en otros sectores de la economía mexicana.

¿Existen diferencias en otros aspectos de la propiedad en México?

El financiamiento es relativamente nuevo en México y no está diseñado para extranjeros. Si desea o necesita financiamiento, obtenga una preaprobación con anticipación, tal como lo haría en Estados Unidos o Canadá. Los bancos estadounidenses o no mexicanos no otorgan préstamos con garantía de bienes raíces mexicanos, ya que no están autorizados para hacerlo.

Los costos de cierre para el comprador suelen ser más altos en México que en la mayoría de los lugares de Estados Unidos o Canadá, con un promedio del 4 al 6 % del precio de compra (si la propiedad cuesta menos de $100,000, este porcentaje aumenta a un 8-10 % debido a algunos costos fijos, como las comisiones fiduciarias). Una vez negociado el contrato de compraventa, el cierre suele tardar entre 30 y 60 días, dependiendo de las contingencias y los requisitos de financiamiento.

Los fideicomisos se utilizan casi universalmente en todas las transacciones en Puerto Vallarta. Existen varias compañías privadas de fideicomiso con buena reputación especializadas en esta función. Su comisión suele oscilar entre $600 y $700 dólares estadounidenses por transacción. Este costo suele ser asumido por el comprador; sin embargo, puede dividirse entre ambos.

El Notario es el Agente Oficial que recauda todos los impuestos y registra de manera exclusiva todas las escrituras que deben inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

¿Qué características tendría un contrato de fideicomiso?

En la escritura de fideicomiso, el actual propietario del inmueble figuraría como fideicomitente y, por lo tanto, transferiría la propiedad al fideicomiso, que la conservará durante la vigencia del fideicomiso (50 años) en beneficio del beneficiario. El fideicomiso puede renovarse perpetuamente. El comprador (usted) figuraría como fideicomisario, quien tendrá el uso y disfrute absolutos de la propiedad.

¿Cuáles son los requisitos del fideicomiso de propiedad?

1. Copia del título o escritura de propiedad que indique la superficie exacta, medidas y linderos, certificado de libre de gravámenes, recibos de impuestos federales, locales o municipales (estos documentos son proporcionados por el Vendedor).

2. Su nombre completo, nacionalidad, ocupación, dirección y número de teléfono. Copia de su pasaporte, formulario de inmigración (si corresponde), factura de teléfono u otra factura enviada por correo a su domicilio.

3. El nombre, la nacionalidad, la dirección y el número de teléfono del o los beneficiarios sustitutos en caso de fallecimiento del Beneficiario durante la vida del Fideicomiso (Opcional).

4. El precio de compra acordado.

   
   

¿Cuál es el proceso?

Tras recibir la información y los documentos descritos anteriormente, el Fideicomisario solicitará a la Secretaría de Relaciones Exteriores el permiso que autorice la firma de la escritura de fideicomiso. Una vez emitido el permiso por la Secretaría de Relaciones Exteriores, el Fideicomisario podrá firmar y formalizar la escritura de fideicomiso ante un Notario Público mexicano. Las Notarías Públicas en México tienen mayor personalidad jurídica y competencia que las de Estados Unidos. El Notario Público es un abogado autorizado por el Gobierno Estatal para, entre otras facultades, otorgar la formalidad final del proceso de transferencia de propiedad en el libro de protocolo. El documento resultante de este libro de protocolo (la escritura de fideicomiso) se inscribe en el Registro Público de la Propiedad correspondiente y constituye la prueba del título. En caso de que usted no pueda estar presente en la firma de la escritura de fideicomiso ante el Notario Público, un representante debidamente facultado podrá firmar la escritura de fideicomiso en su nombre. Los poderes notariales para los representantes deben otorgarse de conformidad con las formalidades mexicanas, incluyendo su formalización ante un Notario Público mexicano.

¿Qué derechos y obligaciones específicos asume el beneficiario al celebrarse la escritura de fideicomiso?

Como Beneficiario del Fideicomiso, usted tendrá el uso y la posesión de la propiedad; es decir, podrá residir en el inmueble y realizar cualquier reforma o mejora sujeto a las limitaciones o requisitos aplicables estipulados por las leyes y reglamentos locales, como los reglamentos de zonificación y construcción, entre otros. También tendrá la facultad de instruir al Fideicomisario sobre la hipoteca del inmueble, su arrendamiento, la venta, la transferencia de sus derechos de usufructo a otra persona o corporación, o la realización de cualquiera de los actos que por ley se deriven de la propiedad. Si vende la propiedad a otro extranjero, podrá ceder su derecho de usufructo en el Fideicomiso al nuevo comprador o instruir al Fideicomisario para que transfiera la propiedad a un Fideicomiso recién constituido para su beneficio. Esta cesión de derechos deberá formalizarse ante Notario Público Mexicano, previo al pago de los impuestos y derechos federales y locales que se deriven de la transferencia de los derechos del Beneficiario. También tendrá la obligación de pagar los derechos sobre el inmueble, es decir: el impuesto predial y de servicio de agua, el derecho de suministro de energía eléctrica, la cuota de mantenimiento del condominio, en su caso, así como la cuota anual de administración del Síndico.

¿Qué sucede si el beneficiario del fideicomiso muere durante el período legal del fideicomiso?

El beneficiario deberá designar a un beneficiario sustituto al momento de la constitución del fideicomiso (cierre) o posteriormente. El beneficiario sustituto o secundario recibirá todos los derechos y obligaciones derivados del fideicomiso si el beneficiario fallece durante su vigencia. Con esta designación, sus herederos no tendrán que realizar trámites sucesorios ante los tribunales mexicanos, lo cual podría llevar tiempo y generar gastos legales. Solo tendrán que notificar al banco del fallecido y presentar el acta de defunción y sus documentos de identidad, para que el banco los acepte y registre como nuevos propietarios (beneficiarios) de los bienes del fideicomiso. Se aplicarán algunas tarifas e impuestos.

¿Cuánto tiempo permanece vigente un fideicomiso y puede renovarse?

El fideicomiso es renovable al término de su vigencia de 50 años y por períodos adicionales de 50 años cada uno. La ley establece que, si se presenta una solicitud con una antelación no mayor a 360 días ni menor a 181 días a la finalización del fideicomiso original, el Secretario de Relaciones Exteriores debe emitir un nuevo permiso de fideicomiso, con vigencia por un período adicional de 50 años. El fideicomiso puede renovarse indefinidamente.

¿Puedo vender o transferir mi interés en un fideicomiso?

Un interés fiduciario puede venderse o transferirse de forma similar a cualquier otro interés inmobiliario. Tras la venta de un interés inmobiliario bajo un fideicomiso, la Secretaría de Relaciones Exteriores está obligada por ley a emitir un nuevo permiso de fideicomiso al comprador. Si la propiedad bajo un fideicomiso se vende a un ciudadano mexicano, el fideicomiso puede rescindirse y el ciudadano mexicano puede entonces ser propietario de la propiedad en pleno dominio.

¿Qué pasa con la disponibilidad de seguro para la transacción (seguro de título), así como para la propiedad en sí?

Hay seguro de título disponible. Otros tipos de seguros, como los de propiedad, responsabilidad civil, daños y terremotos, están fácilmente disponibles a bajo costo. Para más información sobre este tema, consulte con su agente de Coldwell Banker La Costa.

¿Qué pasa con los impuestos? ¿Cuánto debo pagar en México?

Para el comprador, el tema de los impuestos prediales suele ser una buena noticia, especialmente en la zona de Puerto Vallarta, donde estos impuestos suelen ser muy bajos. Conocido como "Predial", el impuesto predial anual se calcula como un porcentaje del valor catastral determinado al momento de la venta y se paga bimestral o anualmente (por adelantado). Los impuestos prediales han sido históricamente bajos en México, ya que nunca se han considerado una fuente significativa de ingresos gubernamentales (además, si paga el año completo por adelantado, antes del 15 de febrero, obtiene un 10% de descuento).

¿Qué otros gastos debo considerar al comprar una propiedad en México?

Si no planea vivir a tiempo completo en México, deberá considerar el mantenimiento de la propiedad durante su ausencia. Para los propietarios de condominios, el mantenimiento y la seguridad de las áreas comunes están a cargo de la Asociación de Propietarios, que se financia mediante cuotas mensuales. Los propietarios pueden considerar contratar una empresa de administración de propiedades para gestionar el pago de servicios públicos, inspeccionar la propiedad, verificar el estado de los inquilinos en caso de que la propiedad esté alquilada y resolver cualquier problema relacionado con la misma.

¿Cómo puedo estar seguro de tratar con un profesional inmobiliario calificado en México?

Una de las principales diferencias al comprar propiedades al sur de la frontera radica en que los agentes inmobiliarios en México no están sujetos a ninguna certificación nacional ni requisitos educativos. Por lo tanto, el mejor consejo es tratar siempre con una agencia inmobiliaria consolidada, cuyas referencias haya verificado personalmente con varios clientes anteriores.

Además, la agencia debe ser miembro activo de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI). El Capítulo de AMPI en Puerto Vallarta es particularmente activo y cuenta con aproximadamente 30 años de existencia. Opera el sistema FLEXMLS, entre otras funciones, y cuenta con un proceso de admisión muy riguroso, así como con un Comité de Honores y Justicia muy eficaz. Coldwell Banker La Costa Realty es uno de los miembros fundadores originales del Capítulo local de AMPI y siempre ha mantenido un papel activo a lo largo de los años.

Damian Bassett, Coldwell Banker La Costa Realty, Puerto Vallarta, México

+52 322.111.3488 (Envíame un mensaje por WhatsApp)

damian.bassett@cblacosta.com